[법률상식] 임대차 3법, 전세기간 4년? 6년?

 

여러분,

 

전세 재계약할 때 임차인이 계약갱신청구권을 사용하는지(아니면 아래와 같이 새 계약을 체결하는지) 꼼꼼히 확인하셔야 합니다. 

 

뿐만 아니라 문서, 문자, 카톡 등으로 임차인이 갱신청구권 행사하였다는 증거를 확보할 필요가 있습니다. 

(묵시적 갱신의 경우에도, 계약갱신청구권을 행사하였다고 보기 어려우므로, 명시적으로 계약갱신청구권 행사한 사실을 입증할 수 있어야 합니다)

 

 

그렇지 않으면 임대차 3법상 보장되는 4년(2+2년)을 넘어, 6년이라는 기간 동안 전세계약에 묶일 수 있습니다.

 

아래는 <한국경제> 기사를 요약한 것인데요. 공유할 만한 내용인 것 같아 요약 정리해 봅니다.   

 

 

 

임차인이 전세 만기를 앞두고 기존 보증금5억에서, 보증금1억원을 올린 새로운 계약을 체결하자고 하였다.
당장은 보증금이 전세금 인상 상한선인 5%를 넘겨, 20% 상승하는 것이 좋아 보여 받아들여야 겠다고 생각할 수 있으나, 한 임차인과의 전세기간이 총 6년까지 연장될 리스크를 고려할 필요가 있다.  

이는 계약갱신청구권을 행사하지 않고 새로운 전세계약을 체결하는 것이기 때문이다. 

즉, 이번에 임차인이 계약갱신청구권을 행사하도록 하여 계약갱신을 할 경우, 보증금을 5억에서 5%인상된 5억 2천5백만원까지 밖에 인상못한다는 단점이 있으나, 앞으로 2년 후에는 기존 임차인과의 계약을 완전히 끝내고 새로운 임차인과 시세에 맞는 전세계약 체결 가능하다. 
☞즉, 2년 +(계약갱신청구권 행사로 인한)2년 = 4년
 
반면, 이번 임차인의 제안을 받아 들여 "새 계약"을 체결하면, 당장 보증금은 6억으로 인상할 수 있다는 장점이 있으나, 앞으로 2년 후 (임차인이 계약갱신청구권을 행사한다면) 기존 임차인과 2년의 계약갱신, 보증금은 5%인 6억 3천만원까지 밖에 인상을 못하게 된다. 
☞즉, 2년 +새계약2년 +(계약갱신청구권 행사로 인한)2년 = 6년

지금 무서운 속도로 전세금이 상승하고 있는 시점에서, 앞으로 2년 후, 완전히 새로운 계약을 할 수 있는 여건과, 기존임차인과 2년간 최대 6억 3천만원의 임대차계약을 또다시 할 수 밖에 없는 여건, 어느 쪽이 더 유리할지에 대한 판단이 필요하다. 

 

 

 

원문기사는 아래를 참고해 주세요. 

"세입자가 먼저 보증금 1억 올리겠다네요"…알고보니 '꼼수'

 

 

 

 

여담으로... 저 역시 울산에서 대학교 입학 때 서울로 올라와 정말 수도 없이 이사를 다녔습니다.

(와 세어 보니 10번이 넘네요)

 

그래서 전월세의 서러움도 잘 알고 있습니다만... 개인적으로 6년은 너무 심하다는 생각이 드네요. 

개인 재산권이 지나치게 제약되는 것이 아닌지요. 

 

요즘 전세 낀 부동산과 집주인 거주 부동산 가격이 점점 벌어지고 있다는 소식을 커뮤니티에서 접했는데요. 

 

이 정도 리스크면 한동안 이런 경향이 더 심해질 것 같습니다. 

 

감사합니다.